关于抵押权与租赁权之间冲突的问题。。。
A将自己的房子设定了抵押并作了登记。抵押权人为B。后来A将该抵押标的出租给了C。抵押期限为1年，而租赁期限为5年。
问题：如果B同意A与C之间的租赁合同，那么当B实现抵押权时，C能否以B同意出租抵押物为由，以租赁对抗抵押权？或者说以“买卖不破租赁”对抗B处分抵押物的受让人呢？ 根据《物权法》第190条，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此时依据担保法解释，如果抵押人未书面告知该房屋已抵押的，应对承租人承担损害赔偿责任，否则承租人自行承担损失。 [quote]原帖由 [i]田园荒芜归不归[/i] 于 2007-12-7 10:17 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175291&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
根据《物权法》第190条，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。此时依据担保法解释，如果抵押人未书面告知该房屋已抵押的，应对承租人承担损害赔偿责任，否则承租人自行承担损失。 [/quote]
如果抵押权人书面同意抵押人出租呢？ 租赁关系可以对抗抵押权么？ B的同意是怎么表达出来的？具体一点…… [quote]原帖由 [i]Dking112[/i] 于 2007-12-7 10:44 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175363&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
B的同意是怎么表达出来的？具体一点…… [/quote]
书面函，就是认可A出租房子给C。 个人认为这和抵押权人书面同意与否并无关系。即使抵押权人不同意，债务人仍然可以出租抵押物的。物权法第190条没有对抵押权人是否同意进行考虑，即在所有情况下都适用该条。 买卖不破租赁用在这里似乎不妥，还是考虑B的“同意租赁”这一情节吧，感觉以“意思自治”评价更合适
我是菜鸟，飘过~~~~s:3 [quote]原帖由 [i]lolocho[/i] 于 2007-12-7 09:03 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175169&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
A将自己的房子设定了抵押并作了登记。抵押权人为B。后来A将该抵押标的出租给了C。
抵押期限为1年，而租赁期限为5年。
问题：如果B同意A与C之间的租赁合同，那么当B实现抵押权时，C能否以B同意出租抵押物为由， ... [/quote]
大哥您是学民法的哎，拿我们开涮呢？ [quote]原帖由 [i]包工头楚望台[/i] 于 2007-12-7 11:04 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175426&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
大哥您是学民法的哎，拿我们开涮呢？ [/quote]
我骗你干嘛。
你再仔细看看啊。。。。
我现在担心的是 B实现抵押权把房子卖给D，D 让C滚蛋。 [quote]原帖由 [i]田园荒芜归不归[/i] 于 2007-12-7 10:55 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175402&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
个人认为这和抵押权人书面同意与否并无关系。即使抵押权人不同意，债务人仍然可以出租抵押物的。物权法第190条没有对抵押权人是否同意进行考虑，即在所有情况下都适用该条。 [/quote]
租赁合同没有抵押权人的同意当然也可以生效。
毕竟抵押权和租赁关系是可以并存的。因为抵押权是不需要占有，要求的是物的交换价值。租赁是需要占有使用的。
但是关键是如果抵押权实现时，租赁关系该如何？
C能否以B同意为由对抗B的抵押权的实现呢？ 法律没有这方面的规定。 [quote]原帖由 [i]lolocho[/i] 于 2007-12-7 11:07 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175436&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
我骗你干嘛。
你再仔细看看啊。。。。
我现在担心的是 B实现抵押权把房子卖给D，D 让C滚蛋。 [/quote]
抵押权在先设立时，有一个是否书面告知的问题。如果抵押人[color=red]书面告知[/color]了承租人这个事实，损失由承租人承担，如果没有，抵押人承担。
但是无论如何，承租人都不能对抗抵押权人，赔偿只能向抵押人主张。当然拍卖的时候承租人可以主张优买权。 我忽然醒悟过来，靠靠你不会就是那个C吧？ 法律已经明确规定“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”了，楼主还想让中国伟大的立法专家怎么规定啊？再加一句“即使抵押权人书面同意该租赁关系亦不得对抗”？或者楼主认为这条规定的“不得对抗”并非强制性的，可以因为当事人的意思自治而无效？
回复 #12 包工头楚望台 的帖子
个人认为，靠靠这种春心荡漾的青年是不会在一个窝里住5年之久的。s:1 s:3 [quote]原帖由 [i]田园荒芜归不归[/i] 于 2007-12-7 11:22 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175486&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]法律已经明确规定“该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”了，楼主还想让中国伟大的立法专家怎么规定啊？再加一句“即使抵押权人书面同意该租赁关系亦不得对抗”？或者楼主认为这条规定的“不得对抗”并非强制性的 ... [/quote]
感觉立法有“一棍子打死的嫌疑”，当然中国民事立法传统向来如此……
继续菜鸟s:3 [quote]原帖由 [i]包工头楚望台[/i] 于 2007-12-7 11:20 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175482&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
我忽然醒悟过来，靠靠你不会就是那个C吧？ [/quote]
废话，否则我会那么关心C的处境。。。。
公司营业部就是那个C。
非那房子不可。 从法律上来说C是不能直接对抗A的，如果非那房子不可，C只好同B协商，看能否继续以原价格或者提高租金（在双方可接受的范围内）租赁该房屋。另外也可以考虑由c代A偿还债务，A以该房屋担保并以房租偿还C的债务。实在不得不搬时，看看租赁合同，C能否将A拖进来，由A赔偿C因此受到的损失。
[[i] 本帖最后由 田园荒芜归不归 于 2007-12-7 13:27 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]田园荒芜归不归[/i] 于 2007-12-7 13:22 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175679&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
从法律上来说C是不能直接对抗A的，如果非那房子不可，C只好同B协商，看能否继续以原价格或者提高租金（在双方可接受的范围内）租赁该房屋。另外也可以考虑由c代A偿还债务，A以该房屋担保并以房租偿还C的债务。实 ... [/quote]
s:19 我们作为承租方还要B提高租金来租赁这个已经抵押的房屋？。。。。
钱多得烧么？干吗要牵扯到他们债权债务关系？而且还要代偿？ 已经抵押的房子还有什么价值？做次顺位的抵押权人根本就没有什么保障！
总值一点，
已经抵押的房子就不能出租了么？哪怕经过抵押权人的同意也不行么？
哪哪些按揭给银行的房子也不能出租了？
我要是按揭买了房是不是我就不能出租给别人套现了？？？？ 现在的问题不是说B要实现自己的抵押权而C又想继续租赁那个房屋么？B如果行使抵押权房屋自然归其所有，A和C之间的租赁合同并不能约束B（虽然B有一个书面函，但如果该函仅仅指出B认可A向C出租房屋，并没有明确B也受租赁合同约束，是不能妨碍B行使 权利的）。因此B成为房主之后当然有权不继续向C出租房屋，决定权在B。
C如果代偿债务后，B的抵押权自然随着主债权的消灭而消灭了，何为次顺序的抵押权人？
按揭的房子当然可以出租，关键是你还不起贷款时银行可以把房子收回，把住在屋子里的承租人给撵走。 [quote]原帖由 [i]田园荒芜归不归[/i] 于 2007-12-7 13:50 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175761&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
现在的问题不是说B要实现自己的抵押权而C又想继续租赁那个房屋么？B如果行使抵押权房屋自然归其所有，A和C之间的租赁合同并不能约束B（虽然B有一个书面函，但如果该函仅仅指出B认可A向C出租房屋，并没有明确B也 ... [/quote]
B不会自然成为房东的。
提高租金或者代偿的方法，在现实中并不可取。
比如你看上一个不错的地段的房屋，但是房子是已经按揭给银行了。你很喜欢这个房子，也不想搬家。于是你要对银行说 我愿意提高租金或者这房子的按揭我来还好了。。。。。显得很荒谬。。。
在我看来 第一要求抵押权人出具同意函，第二在租赁合同中约定，如果抵押权人实现抵押权而导致租赁合同无法继续履行的话，则由此带来的一切直接或间接损失由出租人承担（实在不靠谱，它都还不起银行的钱了，还能有能力赔偿你的损失？） 第一，同意函要明确，即使B行使抵押权成为了该房屋所有者，则应替代A继续履行出租人的义务。如果B又将该房屋转让于第三方，应当保证该第三方继续履行租赁合同中出租方的义务。
第二，可以规定，但确实没啥实际意义。不仅是出租人支付能力的问题，还有一个损失能否明确计算证明的问题。 [quote]原帖由 [i]田园荒芜归不归[/i] 于 2007-12-7 14:14 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175823&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
第一，同意函要明确，即使B行使抵押权成为了该房屋所有者，则应替代A继续履行出租人的义务。如果B又将该房屋转让于第三方，应当保证该第三方继续履行租赁合同中出租方的义务。
第二，可以规定，但确实没啥实际 ... [/quote]
B同意的函对B以后转让的第三方没有约束力。合同相对性原则。 所以是让B“保证”嘛，就是说让其承担此保证义务。
对于损失不明确的问题可以约定违约金，虽然仍不一定能支付，但多重保险呗。 [quote]原帖由 [i]田园荒芜归不归[/i] 于 2007-12-7 14:19 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175835&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
所以是让B“保证”嘛，就是说让其承担此保证义务。
对于损失不明确的问题可以约定违约金，虽然仍不一定能支付，但多重保险呗。 [/quote]
厄。。。。
B凭什么给抵押人的承租人保证呢？
其实只要A老老实实还B钱，那B与C之间也犯不着任何干系。 B不是也没有义务向C出具任何书面函么？这本身就是三方协商的结果了。做法务的当然是尽可能防范风险，使本公司利益最大化了。先这么规定着，慢慢谈呗。 [quote]原帖由 [i]田园荒芜归不归[/i] 于 2007-12-7 14:27 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175858&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
B不是也没有义务向C出具任何书面函么？这本身就是三方协商的结果了。做法务的当然是尽可能防范风险，使本公司利益最大化了。先这么规定着，慢慢谈呗。 [/quote]
老大，你知道让狗屁的银行出具同意函已经很不容易了，还要他保证第三方。除非这家银行的法务脑子进了水。。。。这种谈判技巧太高深了。 哈哈，是这样的，咱这不是站着说话不腰疼么。不过仅仅约束银行的话，考虑到真的在出租人无力偿还银行债务时，银行很快会将房子转手的可能性，这种书面函的意义也就不大了啊。 [quote]原帖由 [i]田园荒芜归不归[/i] 于 2007-12-7 14:19 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175835&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
所以是让B“保证”嘛，就是说让其承担此保证义务。
对于损失不明确的问题可以约定违约金，虽然仍不一定能支付，但多重保险呗。 [/quote]
基本上没可能，房子这几年涨了那么多，08过后说不定就要跌，换了我是抵押权人一定不会同意。
所以抵押权实现基本上阻挡不了。但是拍卖的时候就可以插一脚，最后谁买去了找谁谈，血是一定要出一点的。
要拖延抵押权的话就走诉讼。民事程序要用尽时间也不短，谁都知道证券公司有钱，叫对方自己掂量着办。 [quote]原帖由 [i]包工头楚望台[/i] 于 2007-12-7 14:37 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2175888&ptid=137351][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
基本上没可能，房子这几年涨了那么多，08过后说不定就要跌，换了我是抵押权人一定不会同意。
所以抵押权实现基本上阻挡不了。但是拍卖的时候就可以插一脚，最后谁买去了找谁谈，血是一定要出一点的。
要拖延 ... [/quote]
说起放血我就来火。
大连某NB街道办 给辖区内的证券公司或营业部分配了扫雪任务。我算了算基本达到每营业部每人一亩。就这任务基本别干活都扫雪去得了。摆明了来A钱的。还有残联，一到年底就来问，你们有没有聘用残疾人啊？ 没有？那好，掏点赞助费吧。。。 扫雪？深圳果然是特区啊，要是你们不扫呢？
残疾人附加费是税务来收的，残联的人都不残。
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