新物权法中的抵押合同实务问题
[size=5] 假设有一个以房屋为抵押物的抵押合同，主合同合法有效，抵押合同内容形式也均合法，按照物权法规定，该抵押合同（债权行为）就已经生效了。于是我产生以下联想：第一，如果该房屋在抵押登记之前非因抵押人的过错而灭失了，抵押权人是否可以根据《担保法解释》第80条就抵押物的保险金、赔偿金或补偿金优先受偿？我觉得此时抵押权尚未生效，应不具有物上代位性，所以想请老师列举一下抵押权人此时可以主张的权利。如果该房屋在抵押登记之前因为抵押人的故意或重大过失而灭失，抵押权人可以主张的权利又是哪些？
第二，如果抵押人在抵押登记之前将该房屋转让给第三人，且在房屋登记机构进行了产权变更登记，抵押权人此时可以主张的权利是哪些？如果房屋已被转让但尚未做产权变更登记，抵押权人可以主张的权利又是哪些？
第三，如果房屋已做抵押登记，抵押人将该房屋转让给第三人，且因房屋登记机构的故意或重大过失而予以了产权变更登记，抵押权人此时是提起民事诉讼还是行政诉讼，可以主张的权利是哪些？[/size] 1、不动产抵押权自登记时产生。故未登记前虽抵押合同成立，但抵押权未生效。如抵押物因为抵押人的故意或重大过失而灭失，可按其过错承担相应民事责任（按合同违约，但不能主张物权方面的权利。也就是误工费、损害赔偿等，当时如果没发生什么损害，就没了）。
2、如果抵押人在抵押登记之前将该房屋转让给第三人，且在房屋登记机构进行了产权变更登记，若抵押人与第三人恶意串通，抵押合同另一方可以申请撤销；如果第三人善意，只可追究抵押人承担相应民事责任。
如果房屋已被转让但尚未做产权变更登记，还是可以按上述理由请求，也可让抵押人登记。
3、行政复议、行政诉讼。
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