请教个工作中接触到的房屋买卖合同效力的案例
[color=navy][size=5]丈夫和妻子订立赠与合同将共有财产房屋[color=red]赠与[/color]给女儿，并[color=red]办理了公证[/color]，但并没有登记。[color=red]离婚后[/color]丈夫擅自将房屋卖给第三人（房产证上该房屋是[color=red]登记在丈夫的名下[/color]），第三人已经[color=red]支付了相应对价[/color]，房屋[color=red]已交付[/color]第三人使用，但未办理登记。
现女儿起诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效，主张对该房屋的所有权。
该房屋买卖合同的效力如何认定？[/size][/color]
[[i] 本帖最后由 zf-54 于 2007-11-12 19:18 编辑 [/i]] 补充一点，该案子发生在物权法生效之前 感觉应该以房产登记为准 不适用物权法的话
该丈夫出卖房屋的行为，应该属于无权处分
[[i] 本帖最后由 zf-54 于 2007-11-12 22:11 编辑 [/i]] 不要混淆，合同效力和物权转移是两码事。
公证的是合同，与物权转移无关。房屋所有权仍未转移。
两份合同都是有效的，可以择一履行。 楼上的所言极是 呵呵，就是不适用物权法，登记的效力也是对抗第三人么
没有登记，就不能对抗第三人么
现实中第三人买卖房屋已经完成，应该认定第三人的房屋买卖有效
如果是女儿的代理人，你是不是可以向父亲追偿而保护女儿的利益~~~ 买受方也没有办理房屋产权登记
我不是任何一方的当事人，我居中 不好意思，审题不仔细
恩……两份合同都是有效的，因为即使是无权处分，第三人也可以根据善意取得制度取得房屋。只是认定上的问题。
我认为法官在审判时应该认定赠与合同有效，是出于人情的考虑，因为如果认定买卖合同有效，那么会引起一家人对簿公堂。
认定赠与合同有效，买受人可以因缔约过失而要求返还本金。所以从情理上考虑，认定赠与合同有效是合理的。 我要向承办人提供咱政法提供的建议了
这个案子已经打到再审了，不能再拖下去了 [quote]原帖由 [i]zf-54[/i] 于 2007-11-12 19:15 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2122978&ptid=133372][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
丈夫和妻子订立赠与合同将共有财产房屋赠与给女儿，并办理了公证，但并没有登记。
离婚后丈夫擅自将房屋卖给第三人（房产证上该房屋是登记在丈夫的名下），第三人已经支付了相应对价，房屋已交付第三人使用，但未办理登记。
现女儿起诉至法院，要求确认该房屋买卖合同无效，主张对该房屋的所有权。
该房屋买卖合同的效力如何认定？[/quote]
1、赠与合同有效——但女儿没有取得所有权。
2、房屋买卖合同效力待定——无权处分——除非妻子追认。
3、第三人没有取得房屋所有权——因为没有登记。
4、很关键一点——房屋登记前，女儿不是所有权人，无权追认合同有效也无权拒绝追认合同无效。
5、女儿可以主张履行房屋所有权。
6、以上是技术分析，本帖以上各楼的民法都学到屎坑里去了。 登记的效力也是对抗第三人 十一楼的同学,夫妻一方擅自处分共有财产的行为未必都是无效的,第三人完全有可能依据善意取得而主张合同有效,不要太武断了谢谢! 回答楼上，善意取得的前提是合同不追认而无效啊——梁慧星一直这么坚持着。
但是王利明认为善意取得应当认定合同有效并试图在现行物权法第106条善意取得的要件增加一项“转让合同有效”遭梁强烈反对，未果。 [quote]原帖由 [i]小小桃[/i] 于 2007-11-17 09:15 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2132991&ptid=133372][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
1、赠与合同有效——但女儿没有取得所有权。
2、房屋买卖合同效力待定——无权处分——除非妻子追认。
3、第三人没有取得房屋所有权——因为没有登记。
4、很关键一点——房屋登记前，女儿不是所有权 ... [/quote]
[size=3][size=6][size=5]本人比较赞成该观点。
1、物权法施行之前或者之后，不动产物权的变动都是以变更登记为标准，未变更登记，物权不变动。即女儿、买者都没有取得所有权。
2、但是债权合同的效力是独立于物权变动的，其成立生效依民法意思表示成立生效要件确定。
3、得出：赠与合同有效且不得行使任意撤销权。买卖合同是无权处分（未经共有人同意处分）而根据合同法51条效力待定，同时未办理变更登记第三人不得主张善意取得。
4、妻子可以对买卖不予追认使得其无效，第三人只能要求退还价款，主张缔约过失。
5、如果妻子承认买卖合同，则两个合同都有效。可以择一履行。女儿、买者可以及时起诉，请求法院采取诉讼保全措施，以免被他们先办理过户登记。（一物二卖债权人没有优先权，是否可以请求法院这样做，请教专家了！）[/[/size]size][/size] 善意取得的前提是取得，这个案子当然不适用。
我看第一遍的时候没有看到“离婚后”。如果婚姻状态持续的话，根据婚姻法解释（一）十七条，买卖合同是有效的。
这个案子的关键在于财产是否分割完毕了，如果没分就是效力待定。
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