房屋租赁纠纷咨询
事理：我与房东今年签定了一份房屋租赁合同，约定租期是一年，但是最近房东突然打电话给我说，要提前解约，并答应支付违约金，但是我已经做好了住一年的准备，不想解除合同，另外就支付违约金及赔偿的问题，目前达不成一致，为争取自己的合法权益，
向各位“专家”达人请教咨询一下。
问题：1.我与房东签定租赁合同时候，就违约问题，合同中没有详细明确的约定违约责任，当时房东满口答应（口头）一年内不会
解除合同，若违约支付双倍租金，（有第三人在场可以作证）。现如果违约，可否要求当时房东口头承诺兑现。
2.房屋租赁前，房屋为毛坯房，为此我花了一些简单的装修费用，如：铺设地板格（800），装门（400）、水槽以及热水器等
（1000）配置了桌子、床（500）等生活用具以及刚刚装了宽带（1800），他的解约对我直接造成了损失，我是否可以要求赔
偿？如何计算赔偿？（离合同到期还有9个月）。他现提前一个月通知我要解除租赁合同，如果协商不一致到期到时候我不同意
搬走，继续租住，他起诉我，我该怎么应对？诉讼期间，房租继续缴纳给他吗？
3. 合同中有一款约定，如果超过5天未支水、电、煤气和房屋租金，则甲方（房东）可以自行解除合同，且不退还房屋押金当时签
定时候没注意，觉得很苛刻，这与合同法和上海市某些法规不相一致，如果房东以这条恶意想解除合同，这一条款有法律效力
吗 ？
因为出差或则其他原因未能及时缴费（肯定不会超过一个月）而房东又想以这条款解约，我该采取什么对策？
4.目前这套房子我刚刚转租出去，虽然没有向房东书面说明，但他在签定合同时候，他有口头答应，只要把他这边租金支付清就行，
合同中也没有约定不允许转租，（当时有第三方在场）并且在转租 两个月中，房东没有异议。这是否可认为其对我的转租行为
默认。另外，房屋现只供居住，没有不法用途及改变房型结构做群租（上海目前严打非法群租）
5.这套房屋的产权实际上是房东妹妹所有，所以签定合同时，他写明：***代***签订，其妹妹当时也不在场，我当时没有见授权委
托书，当时有出示产权证，（第三人在场），并且在我惩租前他已租过给别人。如果现在其妹妹来收房，以当初签定合同他不知道
理 由，我该怎么办，他的行为构成什么法律行为？ 他妹妹有权来收房吗？
6. 他目前又新找了个理由，说房屋已经卖掉了， 虽然我也知道房屋产权变化不影响租赁合同效力，但具体还有什么法律责任的问
题，再请教各位“专家”了？
几种关系： 房屋所有权 ：甲 和我签定合同的：甲的妹妹
我转租于 ： 乙 目前甲的妹妹卖房于：丙
目前房屋位于上海市，请各位牛人参考上海市法律、法规政策，给分析一下。最好详细点，做个案例讨论下。 同时欢迎各种合理、
合法的想法和建议。
[color=Red]不用跪求了[星火][/color]
[[i] 本帖最后由 星星之火 于 2007-8-31 18:02 编辑 [/i]] 请该领域擅长者作答，拒绝菜鸟、法盲 1、约定两个月的租金补偿可以视为违约金么，所以应该是一个口头约定违约金的合同。可以请求以违约金形式进行补偿。但证据要把握好。要有和你没有利害关系的两个证人在场作证才有较强的证明力。
2、《合同法》有规定，租赁人对房屋进行装修的合理费用，可以请求出租人补偿。这涉及到装修的使用期限问题，得评估一下，看这个装修的使用期是到什么时候，然后依此期限减去你使用的时间，进行合理补偿。
3、都到这份上了，你为什么还要继续住？你不怕他做一些对你不利的事情么？所以，趁早找房子才好，违约金可以慢慢谈。
4、你的转租应是有效的。
5、这叫无权处分，不是法律行为。他妹妹收房是来行使所有权，你应当退给人家，但她应该给你一个合理期限。
6、买卖不破租赁，从你的角度讲，没有其他的法律责任。但除非你有对出租标的有不当使用。
7、以后来本版提问请客气点，因为这是你求人家回答，人家回答也并不是义务。 斑竹的第7点说得真好s:3
回复 #3 Dking112 的帖子
哪里有不客气成分了？就因为加了个菜鸟、法盲吗？我一直在说是请教大家好吗？
难道要我低三下四、歌功颂德、拍拍马屁先？
算了，争论这等末节小事情没意思，最后非常感谢
你的回答。s:121 s:121 [quote]原帖由 [i]ldb678[/i] 于 2007-8-31 11:05 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2089462&ptid=130399][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
哪里有不客气成分了？就因为加了个菜鸟、法盲吗？
我一直在说是请教大家好吗？
难道要我低三下四、歌功颂德、拍拍马屁先？
算了，争论这等末节小事情没意思，最后非常感谢
你的回答。s:121 s:121 [/quote]
你看看本话题的其他人的反映
不是我一个人认为你的语气有问题
大家都认为有,那恐怕就是阁下的问题了吧~~~ 话说这个贴一出来我就来看了,问题并不难,可我就不想回答,菜鸟法盲两个词太碍眼.
lz以后得改变一下发帖的用语 咋那吹毛求疵。我大声喊：我错了，还不行吗。
求求各位法律精英，各位未来中国的大律师、大法
官、大检查官们，给予指点迷津好吗？ 5、这叫无权处分，不是法律行为。他妹妹收房是来行使所有权，你应当退给人家，但她应该给你一个合理期限
这点不同意
无权处分是以无权处分人的名义
无权代理是以“本人“名义
本案中明显属于后者情形
无权处分行为应当归属于效力待定的法律行为 除非权利人追认 否则对其没有约束力
这个楼主滴明白？ 其实只有第五个问题才是核心问题。既然房东是他妹妹，你和他之间的房屋租赁合同是否有效完全取决于房东是否行使追认权。所有的协商也是你和他妹妹之间的事情，你应该试着和她沟通。
在这个问题尚未解决之前谈别的，有点尚早了。
[[i] 本帖最后由 yashiro 于 2007-8-31 13:32 编辑 [/i]] [quote]原帖由 [i]yashiro[/i] 于 2007-8-31 13:30 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2089950&ptid=130399][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
其实只有第五个问题才是核心问题。既然房东是他妹妹，你和他之间的房屋租赁合同是否有效完全取决于房东是否行使追认权。所有的协商也是你和他妹妹之间的事情，你应该试着和她沟通。
在这个问题尚未解决之前谈别 ... [/quote]
3Q歪瑞嘛吃 。 我现在最关心我能拿多少钱，合适就算了，不合适
跟他没完！！ [quote]原帖由 [i]yashiro[/i] 于 2007-8-31 13:25 发表 [url=http://bbs.canghai.org/redirect.php?goto=findpost&pid=2089915&ptid=130399][img]http://bbs.canghai.org/images/common/back.gif[/img][/url]
5、这叫无权处分，不是法律行为。他妹妹收房是来行使所有权，你应当退给人家，但她应该给你一个合理期限
这点不同意
无权处分是以无权处分人的名义
无权代理是以“本人“名义
本案中明显属于后者情形
无 ... [/quote]
恩,对
审题不仔细~~~~s:198 合同主体不合格, 无权代理. 合同效力待定!!
页:
[1]